Рынок недвижимости Иркутска сегодня переживает не лучшие времена. Строительные компании значительно снизили темпы работы, уже построенные квартиры нередко не находят своих хозяев и простаивают, да и на вторичное жилье продавцы вынуждены сбрасывать цены. Известно, что во время кризиса на рынке недвижимости обычно выигрывают покупатели — главное, правильно выбрать время и финансовую стратегию. О том, стоит ли приобретать сегодня квартиру или дом за наличные средства или брать ипотеку, инвестировать ли свободные деньги в недвижимость при сегодняшнем состоянии рынка и когда цена на жилье снова начнет расти, мы поговорили с экспертами. — Сегодня покупательная способность населения, очевидно, находится на невысоком уровне. А предложения на рынке недвижимости есть, поэтому цены на жилье упали и уже стабилизировались на самом низком уровне, — говорит член Общественной палаты Иркутска, генеральный директор одной из строительных компаний Михаил Сигал. — Этому способствует еще и лето — традиционный период сезонного спада активности покупателей. Люди заняты другими делами, они уезжают в отпуск. Но уже осенью, думаю, ситуация начнет меняться, и цены на недвижимость будут расти. Время покупать Практически все опрошенные нами эксперты сходятся во мнении, что сейчас наступило подходящее время для приобретения недвижимости. По их мнению, брать или не брать — сегодня уже не вопрос, все зависит только от финансовых возможностей покупателя. — Думаю, стоит покупать, потому что цены на рынке недвижимости уже почти достигли своего дна, — отмечает председатель совета Иркутского регионального отделения организации «Деловая Россия» Олег Яценко. — Поэтому если деньги у вас есть, то можно начать рассматривать варианты. И обязательно торговаться, потому что многие застройщики и продавцы на вторичном рынке жилья сейчас охотно идут на скидки. Другое дело, если покупатель, как большинство иркутян, не располагает сразу необходимой суммой, а рассчитывает на банковский кредит. В этом случае надеяться на то, что выплатить ипотеку удастся быстро и легко, не приходится. По мнению Михаила Сигала, значительного снижения ставки кредитования ипотечных заемщиков в России не предвидится, ее могут опустить в этом году не более чем на полпроцента. — Ставка кредитования у банков в будущем принципиально не поменяется, — подтверждает президент Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат. — Кредиты в России, в отличие от всего мира, страшно дорогие. Даже в беднейших странах их населению выдают по ставке от 0,5 % до 2 %. У нас же ипотека предоставляется под 11 %, а в действительности выходит около 17 %. В итоге за годы, на которые люди берут кредит, они выплачивают сумму, в 2-2,5 раза превышающую цену квартиры. Поэтому эксперты настоятельно рекомендуют всем, кто собрался брать ипотеку, трезво оценить свои возможности. И если есть малейшие сомнения в стабильности заработка, перспективах трудоустройства, лучше этого не делать. Особенно сегодня, в кризис, когда повсеместно идут сокращения работников. С минимальными рисками  Если же покупатель состоятелен и хочет приобрести недвижимость в качестве инвестиции своих капиталов, то тут все, по мнению большинства экспертов, вполне однозначно. Момент снижения цен — самое время для того, чтобы вложиться в квартиры и дома, стоимость которых в перспективе может вырасти. А до этого, как отмечает директор риелторского агентства Павел Левин, такой актив сможет приносить своему владельцу дивиденды в виде денег от сдачи помещений в аренду. — Вкладывать свободные средства в недвижимость сегодня гораздо выгоднее, чем приобретать на эти деньги валюту, — уверен Михаил Сигал. — Мы все видели, что только что произошло с фунтом, большие риски падения курса есть и у евро. Из трех ведущих валют доллары наиболее стабильны, но и в них хранить сбережения рискованно. А цены на недвижимость, на мой взгляд, ниже сегодняшних опуститься уже не могут. Даже если вспомнить кризис 1998 года, то именно цена за 1 кв. м жилья в 1999-м первой восстановилась на прежнем уровне. Но с тем, что недвижимость — лучший вид инвестиций, согласны не все. По мнению кандидата экономических наук, доцента кафедры экономической теории и финансов ИРНИТУ Светланы Гуревич, первичный и вторичный рынки жилья сегодня все еще «перегреты», из-за чего их участники и стали снижать цены в кризис. — Сейчас зачастую люди не могут продать квартиры. Поэтому для инвесторов такое вложение может обернуться убытками, — подчеркивает Светлана Гуревич. — Предложений по сдаче квартир в аренду сейчас тоже много, и на этом рынке мало движения, из-за чего многие риелторские конторы просто закрываются. В ожидании роста Как бы там ни было, вероятность роста цен на рынке недвижимости Иркутска в обозримом будущем никто из экспертов не исключает. Вопрос только в том, когда это произойдет. По мнению Олега Яценко, цены достигли своего дна и в ближайшие годы непременно подскочат. — Есть объективное понятие стоимости строительства, которую рыночная цена квартиры или дома должна превышать. Сейчас многие строительные компании разоряются, именно потому, что их цены граничат с себестоимостью, и при малейших проблемах такие фирмы теряют финансовую устойчивость, — отмечает эксперт. — Есть определенные причины, по которым цены на недвижимость будут расти, если не в ближайший год-два, то в отдаленной перспективе точно. По мнению Михаила Сигала, оснований для того, чтобы жилье дешевело дальше, нет. Напротив, себестоимость строительства только увеличивается. В частности, с июля этого года подорожал цемент, еще в мае на 90 % поднялась цена на арматуру. Китайским рабочим, которые занимаются возведением железобетонных конструкций, пришлось после ослабления рубля в два раза повысить оплату. Поэтому, как подчеркивает директор иркутской строительной компании, скорее фирмы совсем прекратят строить, чем опустят цены на новое жилье ниже сегодняшнего уровня. Впрочем, Юрий Шкуропат считает такой подход строительных компаний в корне неверным. — Когда застройщики держат цены в ущерб себе, не снижают их, чтобы как можно быстрее реализовать жилье, это ошибка, — подчеркивает президент областного Союза строителей. — Прибыль необходимо получать не за счет большой маржи с квадратного метра, а путем увеличения оборота. То есть нужно строить как можно больше жилья. Крупной прибыли, как до кризиса, в этом случае уже не будет, но организация сможет стабильно работать, развиваться и применять более совершенные технологии. Глобальное восстановление  Пока же большинство иркутских строителей ожидают восстановления рынка вместе со всей российской экономикой. По мнению Светланы Гуревич, цены будут постепенно повышаться по мере выхода страны из кризиса. — Но я не думаю, что они вырастут сильно. Сейчас в Иркутске много строящегося жилья и введенного в эксплуатацию, но не проданного, — отмечает кандидат экономических наук. — Сегодняшнее положение на рынке можно оценить как состояние депрессии, которая начнет проходить только с выходом из кризиса. В случае повышения цены на нефть до 60-70 долларов за баррель, снятия европейских санкций и, как следствие, роста покупательной способности населения Михаил Сигал прогнозирует повышение цен на недвижимость от 15 % до 40 %. Таким образом, по его расчетам, в случае стабилизации российской экономики недвижимость по 50 тыс. рублей за кв. м вырастет в цене до 70-80 тыс. рублей за кв. м. Но предсказать, когда именно это произойдет, невозможно. Однако строители сохраняют оптимизм и рассчитывают на сезонное повышение спроса на жилье уже этой осенью и зимой следующего года. По мнению Михаила Сигала, темпы строительства жилья в Иркутске сейчас все же снизились сильнее, чем спрос на него. Следовательно, в ближайшие месяцы, после окончания мертвого сезона, возможно значительное изменение ситуации на рынке вплоть до появления дефицита на новые квартиры. В этом случае, как уверен глава строительной фирмы, жилье будет продаваться по ценам всего на 10-20 % ниже докризисных. Цифры  - За 6 месяцев 2015 года в Иркутске введено в эксплуатацию 155 тыс. 770 кв. м нового жилья - За 6 месяцев 2016 года введено 241 тыс. 347 кв. м (из них 80 кв. м начали строиться в 2015-м) - За 6 месяцев 2015 года выдано 7 разрешений на строительство многоквартирных домов, продлено* 12 - За 6 месяцев 2016 года выдано 9 разрешений, продлено 18 *Разрешения на строительство продлевают, как правило, когда в прошлом году завершено строительство одной блок-секции объекта, а в этом необходимо начинать возведение второй.